1기 신도시 거래 11.4% 늘었지만 분당 집값 35.5% 올라

수도권 1기 신도시 아파트 매매 거래량이 1년 사이 11.4% 늘었다. 부동산 플랫폼 직방이 9일 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난해 11월부터 올해 10월까지 1기 신도시 아파트 매매 거래는 1만3808건으로 집계됐다. 직전 1년(2024년 11월~2025년 10월, 1만2392건)보다 늘었지만, 거래가 늘어난 곳과 집값이 오른 곳은 같지 않았다.

거래는 규제를 피한 도시에서 늘었다

지역별로 보면 산본의 거래가 1532건에서 3190건으로 108.2% 늘어 증가율이 가장 높았다. 중동(83.8%)과 일산(34%)도 거래가 늘었다. 반면 분당은 41%, 평촌은 2.5% 줄었다. 세계일보는 지난해 10·15 부동산 대책에 따른 규제 여부가 이 차이에 영향을 준 것으로 보인다고 분석했다.

당시 분당과 평촌은 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶였고, 산본과 중동, 일산은 규제를 피했다. KB의 생각은 해설에서 이 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 지정됐다고 설명했다. 토지거래허가 대상 아파트는 원칙적으로 실거주 의무가 적용돼, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 제한된다.

분당 집값은 35.5% 뛰었다

거래가 줄어든 분당과 평촌의 집값은 오히려 더 크게 올랐다. 직방 분석에 따르면 최근 1년간 3.3㎡당 아파트 매매가격 중위값은 분당이 5224만 원에서 7081만 원으로 35.5%, 평촌은 3386만 원에서 4132만 원으로 22% 올랐다. 산본과 중동은 각각 8.3%, 5.4% 오르는 데 그쳤고, 일산은 2% 하락했다.

거래량 증감률은 2024년 11월~2025년 10월과 2025년 11월~2026년 10월을 비교한 값이다. 매매가 상승률은 같은 기간 3.3㎡당 매매가격 중위값의 변화율이다.

재건축 선도지구가 가격을 먼저 움직였다

가격 상승은 재건축 선도지구에서 먼저 나타났다. 산본 선도지구의 3.3㎡당 매매가격 중위값은 14.9% 올라, 선도지구 외 1990년대 준공 단지(7.9%)의 두 배에 가까운 상승률을 기록했다. 세계일보에 따르면 지난해 12월 산본 선도지구 2곳이 1기 신도시 가운데 처음으로 특별정비구역에 지정되면서 재건축 기대감이 거래 증가에도 영향을 준 것으로 보인다.

분당에서는 흐름이 달랐다. 선도지구의 상승률은 29%였지만 선도지구 밖 단지는 37.7%로 더 올랐다. 이투데이는 2025년 6월 보도에서 한국부동산원 주간 통계를 인용해 분당구 아파트값이 6월 셋째 주에 전주보다 0.6% 올라 경기도 내 최고 상승률을 기록했다고 전했다. 재건축 기대가 선도지구 가격에 먼저 반영된 뒤 주변 노후 아파트로 번진 것으로 풀이된다.

이주 대책이 가장 큰 변수다

다만 상승세가 이어질지는 불확실하다. 이투데이는 2025년 6월 보도에서 분당 재건축 단지의 2028~2029년 대규모 이주 수요를 두고, 국토교통부가 야탑동 유휴부지에 1500가구 규모 공공주택 공급을 추진했지만 주민 반발로 무산됐다고 전했다. 성남시는 추가 후보지를 찾고 있으나 아직 뚜렷한 대안을 내놓지 못했다.

직방 김은선 빅데이터랩 랩장은 "집값이 크게 오른 지역은 매입 비용과 대출 부담으로 거래 회복이 더딜 수 있다"며 "선도지구별 시공사 선정과 이주 일정이 구체화되면 사업 추진 속도와 예상 분담금이 매수 판단에 중요한 변수로 작용할 것"이라고 말했다.

실수요자가 계약 전에 확인할 점

규제지역에서 주택담보대출을 받아 집을 사면 6개월 안에 해당 주택으로 전입신고를 해야 한다. 이미 주택이 있는 사람은 규제지역에서 주담대를 받을 수 없다. KB의 생각이 정리한 조건이다.

1억 원을 넘는 신용대출을 받은 차주는 대출 실행 후 1년이 지나기 전까지 규제지역에서 주택을 살 수 없다. 토지거래허가구역 안의 주택은 관할 지자체의 허가를 받아야 하며, 허가받은 뒤에도 실거주 의무가 붙는다. 계약 전에 대출 조건과 허가 여부를 먼저 확인해야 하는 이유다.

이번 수치는 직방이 국토교통부 실거래가를 가공한 분석이다. 단지별 정확한 거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 직접 확인하는 것이 좋다. 거래가 줄어든 분당에서 가격이 크게 오른 이유도 아직 충분히 설명되지 않았다.