전세의 월세화 가속…전환율 최근 5년 새 최고

YTN이 국토교통부 자료를 인용해 11월 3일 보도한 바에 따르면, 올해 1월부터 9월까지 순수 전세가 보증부 월세로 바뀐 비율은 7.53%로 최근 5년 가운데 가장 높았다. 전세에서 월세로 옮겨 가는 흐름이 뚜렷해지면서 세입자의 주거비 부담이 커지고 있다.

서울 전셋값 오름세와 월세 전환

YTN은 서울 아파트 전셋값의 누적 상승률이 매매가 상승률을 앞선 상태가 한 달째 이어지고 있다고 전했다. 10월 첫째 주부터 역전이 시작된 뒤 4주 연속 격차가 벌어졌다는 설명이다. 전세 매물이 줄어든 것이 주된 배경으로 꼽혔다.

보증금 상승분을 월세로 내는 계약도 늘고 있다. 보증금은 그대로 두고 월세만 올리는 갱신 계약도 같은 흐름이라고 현장 중개업계는 전했다. 서울 방배동의 한 공인중개사는 고액 보증금 마련이 어려워 보증금을 월세로 전환해 계약을 갱신하는 사례가 늘었다고 말했다.

통계로 본 월세 비중

뉴시스는 국토교통부가 5월 28일 발표한 '2026년 4월 주택 통계'를 인용해, 올해 1~4월 누계 기준 전국 월세 거래 비중이 68.5%로 전년 동기 60.4%보다 8.1%포인트 높아졌다고 보도했다. 서울은 같은 기간 70.0%로 전년 63.6%보다 6.4%포인트 올랐다. 같은 통계에서 4월 한 달 전국 월세 거래량은 16만456건으로 전년 동월보다 17.4% 늘었고, 전세 거래량은 7만3883건으로 19.5% 줄었다.

아파트보다 비아파트 시장의 월세화가 더 두드러진다. 뉴시스 보도에 따르면 올해 1~4월 누계 전국 비아파트 월세 비중은 81.1%에 이르렀다. 아파트에서도 월세 비중이 처음으로 50%를 넘었다는 점이 눈에 띈다.

계약 형태를 신규 계약과 갱신 계약으로 나눠 보면 변화가 더 분명하다. 뉴시스는 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 분석해, 올해 1월부터 3월까지 서울 아파트 임대차 계약 5만5890건 가운데 갱신 계약이 46.73%를 차지했다고 4월 1일 보도했다. 같은 기간 1분기 신규 계약 2만8329건 중 월세 비중은 52.74%로, 지난해 같은 기간 44.77%보다 7.97%포인트 높아졌다.

전세 물량 감소와 정부 공급 대책

월세화의 배경에는 전세 물량 감소가 있다. 뉴시스는 한국부동산원과 부동산R114를 인용해 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량이 2만7158가구로 전년(3만7103가구)보다 줄고, 내년에는 1만7197가구로 더 줄어들 전망이라고 전했다. 전세대출 규제와 갭투자 차단 정책, 고금리 부담 등이 함께 작용했다는 분석도 나온다.

국토교통부는 10월 16일 '주택공급 정책브리프'를 통해 올해 4분기부터 내년 말까지 수도권에 공적주택 10만 가구의 입주를 추진한다고 밝혔다. 유형별로는 공공분양 9000가구, 건설임대 8000가구, 매입임대 2만9000가구, 전세임대 4만5000가구, 공공지원 민간임대 5000가구 등이다. 같은 자료에서 청년 월세 지원(월 최대 20만원)은 소득 기준과 연령 등 요건을 완화하기로 했다.

세입자가 확인할 제도와 점검 사항

정부는 전세의 월세화를 완충하기 위해 '전월세 안심신탁' 도입을 연내 추진한다고 밝혔다. 김이탁 국토교통부 제1차관은 안심신탁 공모를 올해 안에 추진하겠다고 말했다. 전세 거래의 위험을 진단하는 서비스도 안심전세 앱에 연내 도입될 예정이다.

세입자 입장에서는 계약 전에 보증금과 월세 조건을 함께 따져 볼 필요가 있다. 보증금을 월세로 전환하면 매달 나가는 돈이 늘고, YTN 보도가 짚었듯 생활비와 저축에 쓸 수 있는 여력은 그만큼 줄어든다. 청년 월세 지원을 받을 계획이라면 소득과 연령 요건이 바뀌는 시점을 주무 부처 공지로 미리 확인하는 것이 좋다.

다만 공급 대책이 실제 입주로 이어지는지가 관건이다. 정부가 내년 말까지 수도권에 공적주택을 공급하더라도, 전세 물량이 줄어드는 흐름과 월세 비중의 상승세를 되돌릴 수 있을지는 입주 물량과 임대차 통계가 함께 확인돼야 알 수 있다. 세입자들은 당분간 월세 부담을 감수하며 주거 계획을 세워야 할 상황이다.