서울 빌라 거래 급증…아파트 규제 밖에서 수요 몰렸다

서울 연립·다세대주택(빌라) 매매 거래가 올해 들어 큰 폭으로 늘었다. 이데일리가 국토교통부 실거래가 공개자료를 분석한 결과, 올해 1~9월 서울 연립·다세대 매매 거래는 3만 86건으로 전년 같은 기간(2만 5087건)보다 19.9% 늘었다. 1~9월 기준 거래량이 3만 건을 넘은 것은 2021년 이후 5년 만이다. 아파트 가격 부담과 정비사업 기대가 맞물리면서 수요가 빌라로 옮겨가고 있다는 분석이 나온다.

아파트 가격 부담이 빌라로 수요를 밀었다

머니투데이는 올해 상반기 서울 빌라 매매 거래량이 2만 2055건으로 1년 전 1만 7230건보다 28.0% 늘었다고 보도했다. 거래량은 국토교통부 실거래가 공개시스템을 기준으로 집계됐다. 같은 기간 서울 아파트 가격이 오르자 실수요자들이 상대적으로 낮은 가격대의 빌라를 찾았다는 것이다.

뉴시스는 한국부동산원 주택 거래 자료를 분석해 올해 상반기 서울 주택 거래 가운데 연립·다세대 비중이 34.3%로, 1년 전 같은 기간의 28.0%보다 높아졌다고 전했다. 서울에서 팔린 주택 세 채 중 한 채 이상이 빌라였다는 뜻이다. 전세가가 오르고 중형 아파트 임대 물량이 줄어든 점도 빌라 매수 수요를 키운 요인으로 꼽혔다.

표의 첫 행은 상반기 기준이고 나머지 행은 1~9월 기준이어서 기간이 서로 다르다. 그래도 모든 지표가 같은 방향을 가리킨다. 거래량이 늘었고, 그중에서도 고가 구간의 증가 폭이 가장 컸다.

고가 거래가 늘고 평균 가격도 전고점을 넘었다

이데일리 분석에 따르면 1~9월 서울 빌라 거래에서 7억원 이상 거래는 3414건으로 64.1% 늘었다. 같은 기간 5억~7억원 미만 거래는 39.0% 증가했지만, 3억원 미만 거래의 증가율은 5.2%에 그쳤다. 거래가 중저가에서 고가 쪽으로 옮겨가고 있다는 뜻이다.

가격 흐름도 같은 방향이다. 같은 보도에 따르면 올해 1~9월 누적 상승률은 빌라 7.34%, 아파트 8.32%였다. 9월 기준 빌라 평균 매매가는 3억 9810만원으로, 2021년 종전 고점인 3억 5200만원대를 넘어섰다. 머니투데이는 한국부동산원 자료를 인용해 5월 서울 연립·다세대 매매수급지수가 109.0으로 2021년 9월(113.3) 이후 가장 높았다고 전했다.

신통기획·모아타운 기대가 노후 빌라 가격을 끌어올렸다

이데일리는 준공 20~29년 된 빌라의 ㎡당 중위 거래가가 578만원에서 651만원으로 올랐다고 분석했다. 같은 연식대 빌라 거래량은 29.1% 늘었고, 준공 30년 이상 빌라 거래량도 21.2% 증가했다. 노후 빌라가 나중에 신축 아파트로 바뀔 수 있다는 기대가 가격에 반영된 것이다.

머니투데이는 상반기 거래가 많은 자치구로 은평구(1650건), 강서구(1588건), 동작구(1354건)를 꼽았다. 이들 지역을 재개발과 신속통합기획, 모아타운 사업이 활발한 노후 저층 주거지역이라고 설명했다. 일부 정비사업 지역에서는 대지지분 기준 3.3㎡당 1억원을 넘는 거래도 나왔다.

다만 정비사업은 주민 동의와 인허가, 사업성 확보 등 변수가 많아 기대가 실제 사업 속도와 다를 수 있다. 이데일리 보도에서 양지영 신한프리미어 전문위원은 정비사업 단계가 진전될수록 개발 기대가 주택 가격에 반영된다고 설명했다. 사업이 어느 단계에 있는지가 가격의 근거가 되는 셈이다.

10·15 대책 이후 규제 바깥의 주택으로 수요가 옮겨갔다

이번 흐름의 배경에는 2025년 10월 15일 부동산 대책이 있다. 이 대책으로 서울의 아파트를 토지거래허가구역으로 묶었고, 일반 연립·다세대주택은 이 허가 대상에서 제외됐다. 뉴시스는 이 차이 때문에 매수자들이 규제 부담이 상대적으로 가벼운 빌라로 몰렸다고 보도했다.

부동산 평론가 윤지해 씨는 신축 공급이 부족하고 전월세 시장이 불안정해 비아파트라도 사려는 움직임이 나타난다고 진단했다. 이데일리는 아파트와 빌라에 적용되는 토지거래허가 규제 범위가 달라 투자 수요에도 영향을 줄 수 있다고 짚었다. 규제 설계가 주택 유형별 수요 이동을 바꾸고 있다는 해석이다.

빌라를 사거나 전세로 들어갈 때 확인할 것

거래가 늘고 가격이 오른 시장일수록 확인할 사항이 많다. 빌라는 같은 단지 안에서도 건물과 호수에 따라 가격 차이가 크다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 건물과 면적의 실제 거래 내역을 조회하면 호가와 거래가의 차이를 가늠하는 데 도움이 된다.

등기부등본과 건축물대장은 계약 전에 반드시 확인해야 한다. 등기부등본에서는 소유권 이전 이력과 근저당권 같은 채권 설정 금액, 압류와 가압류 여부를 살핀다. 건축물대장에서는 위반건축물 표시와 용도, 면적이 실제 상태와 맞는지 본다. 전세로 들어간다면 집주인의 세금 체납 여부와 주택 가격 대비 전세금 비율도 함께 따져야 한다.

정비사업 기대만으로 매입한다면 조합설립인가와 사업시행인가 같은 단계를 확인하는 편이 현실적이다. 사업이 지연되면 실거주 목적이 아닌 보유 비용과 시간 부담이 커질 수 있다. 빌라 거래가 늘어난 만큼 개별 물건의 조건을 점검하는 일이 더 중요해졌다.

남은 과제: 가격 흐름을 어디까지 믿을 수 있나

빌라 거래가 늘었다고 시장이 안정됐다고 보기는 이르다. 가격 상승의 상당 부분이 정비사업 기대에 기대고 있어, 사업이 지연되거나 금리가 바뀌면 흐름이 달라질 수 있다. 전세 물량 부족과 아파트 가격 상승이 이어지는 동안 빌라 수요도 함께 유지될 가능성이 크다.

현재 보도가 보여 주는 흐름은 여기까지다. 이후 거래 추이는 분기별 실거래가 자료와 한국부동산원 통계로 다시 확인해야 한다. 빌라 시장에 관심이 있는 독자라면 거래량보다 정비사업 단계와 개별 물건의 권리관계를 먼저 살피는 것이 좋다.